최근 임대차 3법 개정으로 인해 임차인에게 유리한 전세 계약 갱신 청구권이 새롭게 법으로 제정 되었습니다. 그래서 이번 포스팅에서는 전세 계약 갱신 청구권 기간이 언제인지, 그리고 행사 방법과 함께 집주인 임대인 입장에서 청구권을 거부할 수 있는 사유는 어떤 것들이 있는지 한번 알아보도록 하겠습니다.
1. 전세 계약 갱신 청구권이란?
임대차 계약 기간이 만료되기 전 임차인은 임대인의 의사와 관계없이 현재 살고 있는 집의 계약 갱신에 대한 요구를 할 수 있는 권리를 말하는데요. 보통 전세나 월세의 경우 2년을 기본으로 계약을 하게 되지만, 세입자가 2년 계약기간 만료되기 전 임대인에게 계약 갱신 청구권을 행사하게 되면, 2년 더 거주를 할 수 있게 되는 것입니다.
2. 전세 계약 갱신 청구권 기간은?
임대인 보다는 임차인을 보호하기 위해 제정된 법이라 임차인에게 유리한 법이기도 한데요. 다만, 계약 만료되기 전 언제든지 청구권을 행사할 수 있는 것은 아니고, 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 2개월 사이에 청구권을 행사해야 효력이 발생하게 됩니다.
3. 전세 계약 갱신 청구권 행사방법
전세 계약 갱신 청구권을 행사하기 위해서는 위에 알려드린 유효기간 중에 임대인에게 문자나 메일, 내용증명 등을 통해 증거를 남겨 청구권을 행사하겠다는 의사를 표시하면 됩니다. 이 때 임대인은 특별한 사유 없이 임차인의 청구권 행사를 거부할 수 없습니다. 다만, 추후 분쟁을 예방하기 위해 임대인과 임차인 사이에 합의된 부분은 별도로 서류를 남겨 놓는 것이 좋겠지요.
4. 전세 계약 갱신 청구권 거부사유 (임대인 입장)
무조건 임차인에게 유리한 법 조항이긴 하지만, 임대인 입장에서도 최소한의 방어 장치는 마련되어 있습니다. 바로 청구권 거부 사유에 해당이 되면 거부 행사를 할 수 있는데요. 거부 사유에 해당되는 사항은 아래와 같습니다.
1) 계약 만료 시점에 임대인 혹은 임대인의 직계존속, 직계비속 가족이 실거주를 할 경우
2) 임차인이 2기 이상의 임대료를 연체한 사실이 있는 경우
3) 임차인이 허위 정보로 계약 또는 불법 영업장 운영 등의 목적으로 임차를 한 경우
4) 서로 계약 해지를 합의하고 임대인이 임차인에게 이사비 명목 등의 합당한 보상을 한 경우
5) 임대인 동의 없이 임차인이 임의로 주택 일부 또는 전부를 전대한 경우
6) 임차한 주택 일부 또는 전부를 고의나 과실로 파손, 증축, 개축, 개조한 경우
7) 주택의 일부 또는 전체가 멸실되어 주거로서의 기능을 상실한 경우
8) 주택의 노후, 훼손, 멸실, 철거, 재건축 등의 사유가 있고, 이를 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
9) 임차인의 의무를 위반하거나 계약을 유지하기 어려운 중대한 사유를 일으킨 경우
대부분 거부 사유 중 살펴 보면, 1)번에 해당되는 사유가 대부분일지 않을까 생각되네요. 이상 전세 계약 갱신 청구권 행사에 대해 알아 봤는데요. 필요하신 분들은 참고하시고 도움이 되셨으면 좋겠습니다.
